Aufgrund der fortschreitenden Bedeutung der Windkraftnutzung in unserem Land und der damit einhergehenden allgemeinen Verunsicherung und Unaufgeklärtheit der davon Betroffenen ist hier in Form einer Inhaltsangabe ein in dem Magazin "top agrar" 11/2001 (Landwirtschaftsverlag Münster) publizierter Artikel beschrieben, um dem Informationmangel abzuhelfen. Siehe auch Pachtverträge

"Über 3000 DM Pacht für jeden Hektar"

Unter dieser Überschrift legt Rechtsanwalt Andreas Dehne aus Elze dar, wie Grundstückseigentümer bei der Planung eines Windparks durch Zusammenschluß gemeinsam mit Windkraftbetreibern verhandeln, um "sich rechtlich und finanziell optimal abzusichern". Bei "gemeinsamer Vermarktung" könnten höhere Nutzungsentgelte erzielt werden. Für die gesamte Windparkfläche seien  über 3000 DM pro Hektar und Jahr möglich.

Um dieses Ziel zu erreichen, sind die nachfolgenden Punkte von Bedeutung:

Unabdingbare Geschlossenheit der Grundstückseigentümer

Einbeziehung der Gemeinde

Vertragliche Absicherung gegenüber Windradprojektieren

Einleitend erklärt der Autor, dass die durch das Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) garantierten Erlöse dem Windradbau im gesamten Bundesgebiet einen enormen Aufschwung verliehen haben. Aufgrund der in § 35 BauGB zugesicherten Privilegierung solcher Anlagen sei ihr Ausbau im Außenbereich zwar sehr stark vereinfacht worden (sofern ihnen keine öffentliche Belange entgegenstehen und die Erschließung der Anlagen sichergestellt sei), doch habe sich unter den Betreibergesellschaften ein erheblicher Wettbewerb um die Sicherung noch verbliebener Standorte entwickelt. Daher seien Eigentümer von Ackerflächen "in der komfortablen Situation, umworben zu werden" und könnten, wenn sie geschickt vorgingen, ihre Standorte dementsprechend gut vermarkten.

Bei der Standorte-Vermarktung seien in der Vergangenheit allerdings häufig erhebliche Probleme aufgetreten. Zwecks Standortsicherung wendeten sich "Windstromunternehmen regelmäßig" zuerst an einen einzelnen Eigentümer, hernach kämen Entschädigungsverträge mit den direkt angrenzenden Grundstücksnachbarn (z.B. Baulasten usw.) und Verträge mit den jeweiligen Bewirtschaftern der Flächen (z.B. Entschädigungsleistungen) zustande. Dabei verdiene nur ein relativ kleiner Kreis von Flächeneigentümern an der Windkraftnutzung. Ungefähr 2/3 der Grundeigentümer innerhalb eines Eignungsgebietes fielen "insoweit durch das Sieb". Unter ihnen entwickele sich ein erheblicher Wettbewerb, um einen Standorte zu bekommen. Von dieser Konkurrenzsituation profitierten nur die Windkraftbetreibergesellschaften. Zum Nachteil der Eigentümer  seien so Verträge zu äußerst negativen Bedingungen (bzgl. Grundstücksnutzung bzw. WKA-Bau) abgeschlossen worden. Erschwerend käme hinzu, dass in den Windnutzungsgebieten verschiedene Wind-Unternehmen tätig seien. Da sie alle mit unterschiedlichen Modalitäten und Vertragsgestaltungen arbeiteten, entstünde für die Grundeigentümer oft eine überschaubare Situation. Dieses "für die Masse der Eigentümer letztendlich sehr unbefriedigende Ergebnis" müsse man ändern und eine Regelung erreichen, "die möglichst die Interessen aller Eigentümer, die sich innerhalb eines Eignungsgebietes befinden" berücksichtigt.

Der Autor rät zum Zusammenschluß aller Grundeigentümer innerhalb eines WKA-Gebietes und empfiehlt, eine besonders vertrauenswürdige Person (event. einen Rechtsanwalt) für die Verhandlungen mit den Windradprojektierern zu wählen. Ziel sollte sein: Nur ein Unternehmen (nicht mehrere) soll den Zuschlag für die gesamte für Windräder vorgesehene Fläche erhalten. Zu Beginn der Verhandlungen sollten die spezifischen Standorte der WKA erst einmal keine Rolle spielen, und ausnahmslos alle Grundeigentümer im WKA-Gebiet müssten sich verpflichten, "ihre Eigentumsflächen mit Baulasten zu Gunsten des Windkraftbetreiberunternehmens zu belasten". Der daraus erzielte Erlös sollte "allen Eigentümern, unabhängig davon wo sich die Windkraftanlagen letztendlich befinden, zu gleichen Teilen zufließen". Auf diese Weise profitiere jeder Flächeneigentümer von dem Vorhaben.

Mit Hinweis auf den erheblichen Eingriff in die Agrarstruktur und die erheblichen agrarstrukturellen Nachteile für den jeweiligen Grundstückseigentümer, auf dessen Fläche ein Windrad zu stehen kommt, wird auf die möglichen Vorteile eines Bodenordnungsverfahren / Flurbereinigungsverfahren bzw. eines Verfahrens des freiwilligen Landtausches "in enger Zusammenarbeit mit den Ämtern für Agrarstruktur" hingewiesen. Damit könne bei vernünftiger Planung eine umfangreiche Störung der Agrarstruktur auf ein Mindestmaß reduziert und "ganz nebenbei auch noch eine positive Regulierung der Eigentumsverhältnisse in dem Eignungsgebiet vollzogen werden"  Im Zuge des Bodenordnungsverfahrens könnte zugleich "der notwendige Wegebau durch Zahlungen der Betreibergesellschaften sehr zum Positiven für die Eigentümer gestaltet werden". Die Bewirtschafter der Flächen könnten "separat" eine durch den Ausschuss der Eigentümer auszuhandelnde Entschädigung erhalten. Doch nur bei gewährleisteter Geschlossenheit der Grundstückseigentümer sei insgesamt ein um ein Vielfaches höherer Erlös zu erzielen als dies bei Einzelverhandlungen möglich sei.

Um die Verhandlungsposition der Grundstückseigentümer zu stärken, empfiehlt der Autor, die Beteiligung der Gemeinden. Sie sollten auch am Ertrag beteiligt werden. Die Zusammenarbeit mit den Gemeinden sei wichtig, um Wildwuchs zu vermeiden und um Bauanträge Dritter, von der Eigentümergemeinschaft nicht gewünschter Unternehmen abzuwehren. Aufgrund der Befugnis der Gemeinden könnten diese "einen Bebauungsplan für das WKA-Gebiet erstellen und ein Veränderungssperre erlassen". Nach Erlass der Veränderungssperre gestellte WKA-Bauanträge seien nicht genehmigungsfähig. Damit könne auch das "Herauskaufen" eines einzelnen Grundstücksbesitzers aus der Eigentümergemeinschaft "öffentlich rechtlich verhindert werden". Von Vorteil für die Eigentümergemeinschaft wie für die Gemeinde sei die gemeinsame Erarbeitung des Bebauungsplans. Neben einer "optimalen Sturkturierung der Flächen", könne einer "erheblichen Zerstückelung der Agrarstruktur durch diverse unterschiedliche Zufahrtswege etc." entgegengewirkt werden. Letzteres entstünde, wenn verschiedene WKA-Unternehmen jeweils eine eigene Erschließung ihrer Anlagen vornähmen. Schließlich sei die Beteiligung der Gemeinde an der Vorplanung und an den Erlösen im Interesse der Eigentümer, "da auch hierdurch ein Windfeld in der Gemeinde selbst und gegenüber den nicht begünstigten Bewohnern der Ortschaft besser akzeptiert werden wird."

Vertragliche Absicherung der Flächeneigentümer

Der Autor weist auf die "häufigsten und entscheidensten" Risiken, nämlich der Absicherung der zugesagten Zahlungen und das Rückbaurisiko hin. Es dürfe nicht sein, dass – wie von Windradprojektierern praktiziert – "Eigentümer hohe Beträge zugesagt bekommen und diese dann über verschiedenerlei rechtliche Tricks (Abtretung an andere Firmen etc.) letztendlich mit wesentlich geringeren Beträgen abgespeist" worden seien.

"Das zweite Risiko, welches unbedingt zu berücksichtigen ist, ist die Sicherung des Rückbaus der Anlagen nach Beendigung der Nutzungsverhältnisse."

Zur Vermeidung beider Risiken schlägt der Autor folgendes vor:

1.      Da der Grundstückseigentümer (bei Insolvenz der Betreibergesellschaft) zum Rückbau verpflichtet werden kann, wird von Pachtverträgen (ggf. Erbbaurechten) abgeraten.. Vielmehr sollten Windradprojektierer/-unternehmen die 15 – 20 ar kaufen, auf der die WKA gebaut werden soll.

2.      Bürgschaften zur Absicherung des Rückbaus seien bisher regelmäßig "zu niedrig dimensioniert" gewesen. Zur Absicherung der Gelder sollten Grundstückseigentümer "ihre Ansprüche auf Entschädigungszahlung erstrangig durch eine Reallast, insbesondere vor den finanzierenden Banken, im Grundbuch absichern". Laut Autor seien erfahrungsgemäß seriöse Unternehmen zu dieser erstrangigen Absicherung genannter Ansprüche bereit.

a.      Erstrangig durch eine Reallast sei die gesamte geschuldete Mindestentschädigung, also die jährlich wiederkehrende Geldzahlung dahingehend abzusichern, dass "aus dem Erlös erstrangig die Zahlung an die Eigentümer erfolgt." Auf diese Weise müssten die Stromkonzerne zuerst die Erträge der Eigentümer zahlen, der Anspruch von Unternehmen oder Bank sei diesen nachgeordnet.

3.      Dringend empfohlen wird zur Sicherung der Ansprüche die Abtretung der Ansprüche auf Zahlung der Stromerlöse gegenüber den Versorgern. Dies sei für das laufende Vertragsverhältnis sehr hilfreich, da dieser direkte Anspruch gegen die Stromversorger eine direkte Zahlungen zur Folge hätte. Im normalen Geschäftsverkehr würde eine solche Abtretung "gemeinhin als ausreichendes Sicherungsmittel angesehen". Im Insolvenzfall allerdings würden die "sichernden Banken aus den ihnen zustehenden Grundschulden etc. vollstrecken". In Folge einer solchen Vollstreckung seien Ansprüche von Eigentümer/Verpächter für die Zukunft ausgeschlossen..

An dieser Stelle betont der Autor mit Nachdruck, dass die Sicherung der Erlöse eminent wichtig sei und unbedingt beachtet werden müsse. Viel Ungemach drohe bei unseriösen Vertragspartnern, allerdings würden sich solche auf die genannten Sicherungsmittel nicht einlassen.

Notwendig und unabdingbar sei die Geschlossenheit der Eigentümer, damit ordnungsgemäß verhandelt werden kann. Wenn alle Eigentümer in einem Gebiet an einem Strang ziehen, könnten auf dieser Grundlage "exorbitant" hohe Erträge erzielt werden, nämlich über 3000,00 DM im Jahr pro ha Ackerfläche im Eignungsgebiet. Die Vorteile für die Allgemeinheit lägen auf der Hand. Der vermeintliche und daher unsichere (finanzielle) Vorteil einzelner Grundstückseigner sei regelmäßig mit dem Nachteil verbunden, die notwendigen und dargestellten Sicherungsmittel gegenüber den Windradunternehmen nicht durchsetzen zu können. Zudem würden solche Einzelverträge oftmals überhastet und kurzsichtig abgeschlossen, mit unnötigen und mehr als unangenehmen Folgen.

Der vollständige Artikel konnte in 2001 von den Abonnenten des Magazins über die Internet-Adresse http://www.topagrar.com/ abgerufen werden.