Sichere Verträge für Grundstückseigentümer

Zwei Aufsätze mit wichtigen Informationen für Grundstückbesitzer

1. Worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Fläche an eine Betreibergesellschaft verpachten, erläutert H.-H. von Maydell, Bauernverband Schleswig-Holstein. In: Top Agrar, November 2000, S. 40.

Grundsätzlich böten Windkraftanlagen Landwirten eine gute Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu erwirtschaften. Für die Standfläche einer Anlage sei ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren üblich. Herr von Maydell warnt davor vorschnell zu unterschreiben. Der angebotene Vertrag sei gründlich zu prüfen, ob Bestimmungen enthalten sind, "die einseitig zugunsten der Betreiber der Windkraftanlagen formuliert sind und die Interessen der Grundeigentümer nicht genügend berücksichtigen". Bei Vertragsabschluss sei oftmals nicht bekannt, wer eigentlich Betreiber und damit der künftige Vertragspartner sein wird. Häufig würden die Pachtverträge von Planungsbüros oder Maklern abgeschlossen, die den Vertrag später auf "die - meistens noch nicht einmal gegründete - Betreibergesellschaft übertragen".
Die damit verbundenen Risiken müssten im Vertrag unbedingt abgesichert werden.

Genaue Festschreibung des Standortes unter Vorbehalt der Genehmigung
Bei Anpachtung der Flächen stünden oft die genauen Standorte der Anlagen noch nicht fest. Daher sollten die zu verpachtenden Flurstücke, egal ob sie als Anlagestandort, Abstandsfläche, Zuwegung oder für Transformatorenhäuschen vorgesehen sind, sowohl im Vertrag und als auch im dazugehörenden Lageplan genau bezeichnet werden. "Schreiben Sie daher im Vertrag fest, dass der endgültige Standort der Windenergieanlagen noch einer Genehmigung durch Sie als Grundeigentümer bedarf." Damit auch der Standort des Windrades der landwirtschaftlichen Nutzung nicht hinderlich wird. [Anm. tf-: Zu geringe Abstände! WKA stehen oftmals viel zu dicht an Straßen und Flurwegen. Dies schließt ein großes Gefahrenpotential für Verkehrsteilnehmer, Wanderer, Radfahrer, Jäger usw., wie auch für Landwirte selbst ein, durch Eiswurf bzw. Eisfall im Winter, Blitzschlag oder durch von der Anlage sich lösende Teile.]

Ein weiteres Problem seien die vom Betreiber als Auflage zur Baugenehmigung nachzuweisenden Ausgleichsflächen. Zu beachten ist hierbei, dass mit dem sehr frühzeitig abgeschlossenen Pachtvertrag nicht automatisch die Verpflichtung übernommen wird, Ausgleichsflächen zu stellen. Da Ausgleichsflächen nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden dürfen, sollte für diese unbedingt ein gesonderter Pachtvertrag und eine angemessene Entschädigung für die entgangenen Erträge abgeschloßen werden.

Kündigungsrecht vorbehalten und Fristen festlegen
Der Zeitraum zwischen Vertragsunterzeichnung und Baubeginn sollte möglichst kurz sein. Daher sollten sich Grundstückseigentümer im Vertrag ein Kündigungsrecht sichern, falls der Baubeginn nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, bspw. binnen zwei Jahren erfolgt.
Für die Zeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Baubeginn kann nicht der volle Pachtpreis verlangt werden werden, wohl aber eine Anerkennungszahlung, z. B. in aber höhe des landwirtschaftlichen Pachtpreises. Denn der Grundstückseigener hält das Grundstück für den Vertragspartner frei und kann kein Angebot der Konkurrenz mehr annehmen.
Die Laufzeit der Pachtverträge beträgt Üblicherweise etwa 25 Jahre. Auf eine schon vertraglich vorgesehene Verlängerungsoption brauche man sich nicht einzulassen. Sollte die Anlage wirtschaftlich laufen, sei es für den Landwirt günstiger, zum Ende der Laufzeit neu über eine Vertragsverlängerung zu verhandeln.

Genaue Zahlungsbedingungen vereinbaren
Als Pachtpreis wird in der Regel ein bestimmter Prozentsatz der Einspeisevergütung vereinbart. Häufig wird jedoch gleichzeitig eine festgelegte Mindestpacht garantiert, die sich auf die geplante Anlagengröße bezieht. Deshalb sollte der vorgesehene Anlagentyp im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden und eine Anpassung der Mindestpacht festgelegt werden, falls eine leistungsfähigere Anlage aufgebaut wird.

Zusammenfassung:

Grundbuchliche Absicherung
In praktisch allen Verträgen wird eine grundbuchliche Eintragung zur Absicherung der Betreibergesellschaft verlangt. Ohne Absicherung verweigern die Banken die Finanzierung eines Windkraftprojektes. Da regelmäßig ein Eintrag einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit an erster Rangstelle gefordert wird, kommt es hier manchmal zu Schwierigkeiten: Zum einen wenn dort bereits andere Belastungen eingetragen sind und zum anderen wenn für die Zukunft erstrangige Sicherungsmöglichkeiten gebraucht werden. Deshalb sollten Sie das für die Windkraftanlage vorgesehene Grundstück - auf Kosten des Pächters - aus dem gesamten Flurstück herausmessen, ein eigenes Grundbuchblatt anlegen und die Eintragung auf dieses neue Flurstück beschränken. Für die verbleibenden Flächen haben Sie dann weiterhin alle Möglichkeiten, Belastungen einzutragen. Damit Sie als Eigentümer nicht in Vorleistung treten müssen, sollte vertraglich klargestellt werden, dass die Bewilligung der Grundbucheintragung erst zu Baubeginn vorliegen muss.

Sicherheiten für den Rückbau vereinbaren
Damit Sie nach Ablauf des Vertrages nicht auf der womöglich schrottreifen Windkraftanlage sitzen bleiben, sollten Sie den Pächter zum Abbau der Windkraftanlagen verpflichten. Die Abbauverpflichtung umfasst sämtliche auf dem Grundstück eingebrachten Anlagen, Fundamente und Anschlussleitungen. Nur so ist für die Zukunft eine uneingeschränkte landwirtschaftliche Nutzung gewährleistet.
Damit der Rückbau der Windenergieanlagen auch im Falle eines Konkurses der Betreibergesellschaft gesichert ist, muss die vertragliche Abbauverpflichtung durch entsprechende Sicherheitsleistungen gewährleistet werden. Dies kann sowohl durch Bankbürgschaften als auch durch Hinterlegung des Geldes auf Treuhandkonten geschehen. [Die dafür vorgesehenen Summen sind in der Regel viel zu niedrig bemessen, siehe weiter unten und den Runderlaß des Landes Brandenburg. tf-]
Achten Sie darauf, dass die Sicherheitsleistungen bereits bei Baubeginn vorliegen. Eine Ansparung der Sicherheitsleistung während der Vertrags Laufzeit stellt für den Landwirt ein großes Risiko dar und ist deshalb für ihn nicht akzeptabel!Die Höhe der Sicherheitsleistung richtet sich nach der Größe der Windkraftanlage und den voraussichtlichen Entsorgungskosten. Von der Landwirtschaftskammer Schleswig-Holstein wird z. B. für eine Anlage mit einer Leistung von 1,5 Megawatt eine Sicherheitsleistung in Höhe von 100000 DM empfohlen. Da sich aber gerade die Entsorgungskosten innerhalb der Vertragslaufzeit erheblich erhöhen können, sollten Sie im Vertrag eine regelmäßige Anpassung der Sicherheitsleistung (z.B. alle fünf Jahre) an die tatsachlichen Marktpreise festlegen. (Siehe auch Abrißkosten für den  VERPÄCHTER?)

Betreiber müssen Haftung übernehmen
Bei Errichtung, Betrieb und Abbau der Windkraftanlagen kommt es regelmäßig zu Flurschäden die z. B. zu erheblichen Ernteausfällen führen können. Für diese Schäden muss der Betreiber der Windkraftanlage haften. Damit in jedem Fall Schadenersatz gewährleistet ist, sollten die Pächter vertraglich zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung mit einer Haftungssumme von etwa zwei bis drei Millionen Mark pro Anlage verpflichtet werden. Die Schätzung der Schäden sollte durch anerkannte Sachverständige erfolgen.

2. Landwirtschaftliches Wochenblatt, Nr. 16 vom 20. April 2000
(Pfälzer Bauer & Der Landbote)

Erst gründlich lesen — dann unterschreiben!
Windkraft — Pachtverträge müssen "wasserdicht" sein

Nach Angaben des Deutschen Windenergie Institutes waren Ende 1999 im Bundesgebiet 7 879 Windkraftanlagen miteinerinstallierten Leistung von 4 445 Megawatt (MW) in Betrieb. Mittlerweile sind mehr als 15 000 Arbeitsplätze in oder um den Bereich der Windenergie entstanden. Da die Küstenstandorte weitgehend vergeben sind, werden immer mehr Anlagen im Binnenland errichtet. Hier waren Ende vorigen Jahres 308 Anlagen mit einer installierten Leistung von 166,55 MW in Betrieb. Wer als Landwirt Flächen für Windkraftanlagen zur Verfügung stellt, sollte darauf achten, dass vollständige, wasserdichte Pachtverträge geschlossen werden. Carsten Brüggemann Landwirtschaftskammer Hannover beschreibt, worauf zu achten ist.
Durch die heute aktuellen Anlagengrößen mit Leistungen im Megawattbereich bis 1,65 MW (1650 kW) und Anlagenpreisen von bis zu 3 Mio. DM sind es häufig Betreibergemeinschaften oder externe Planer, die Flächen zur Errichtung entsprechender Anlagen suchen. Es ziehen also Interessenten, häufig Mitarbeiter von Planungsbüros, über Land und versuchen, interessante Standorte für Windkraftanlagen unter Vertrag zu nehmen. Leider gibt es neben durchweg seriösen Planern, wie in jedem Bereich des täglichen Lebens, auch schwarze Schafe und Fälle, wo Landeigentümer von unseriösen Geschäftemachern "über den Tisch gezogen" wurden. Dies ist besonders unangenehm, da solche Pachtverträge üblicherweise über 25 bis 30 Jahre geschlossen werden. Wie sollte man vorgehen? — Welchen rechtlichen Schutz genießt der Getäuschte?Wer Flächen besitzt, auf denen Windkraftanlagen errichtet werden dürfen, sollte vorsichtig sein, wenn übermäßig stark auf die Zeit gedrängt wird. Man sollte grundsätzlich nichts unter Zeitdruck unterschreiben. Dem Grundeigentümer läuft die Zeit selten davon. Vielmehr müssen manche Pachtwillige befürchten, dass Landeigentümer mitbekommen, dass die Pachterlöse auch höher ausfallen können.
Grundsätzlich geht es um mehrere Dinge, die in entsprechenden Pachtverträgen wissentlich oder unwissentlich vernachlässigt oder sogar böswillig falsch formuliert oder einfach vergessen werden. — Ist ein solcher Vertrag anfechtbar? — Das wichtigste ist natürlich der Pachtpreis. Es ist mittlerweile üblich, dass für Standorte im Binnenland 4.000 bis 6.000 DM pro Jahr je 500 bis 600 kW-Anlage, bei besonders günstigen Verhältnissen auch mehr, geboten wird. Bei Anlagen mit 1,5 bis 1,65 MW Leistung liegen die jährlichen Pachtzahlungen zwischen 14 000 und 19 000 DM. Es gibt aber Fälle, wo wider besseren Wissens Standorte für Megawattanlagen für 1500 DM je Anlage verpachtet wurden. — Kann der Vertrag angefochten/widerrufen werden, wenn er aus Mangel an "besserem Wissen" zustande kam? — Ferner wird häufig versucht, einen variablen Pachtpreis festzuschreiben, der sich mit den Einspeisevergütungen verändert. Da sich die Einspeisevergütungen auch nach unten verändern können, sinken dann auch die Pachtverträge. So ist zu empfehlen, auf jeden Fall einen Festpreis zu vereinbaren, damit eine gesicherte Einnahme feststeht. Zusätzlich kann eine variable Komponente vereinbart werden, die immer nur greift, wenn die Einspeisevergütung oberhalb des Festpreises liegt. Fristen genau festlegen.
Wichtig sind auch Fristen, beispielsweise für den Baubeginn. So gibt es Beispiele, wo für Standorte vertretbare Preisen geboten wurden, Pachtdauer 30 Jahre, Zahlung ab Baubeginn. Es wurde nur vergessen (vielleicht auch absichtlich) eine Frist für den Baubeginn festzulegen. So hat sich der Interessent die Fläche gesichert, beginnt aber nicht zu bauen und muss keine Zahlungen leisten.
So sollte in jedem Vertrag vermerkt werden, dass beide Parteien das Recht haben, den Vertrag zu kündigen, wenn drei Jahre nach Unterzeichnung nicht mit dem Bau der Windkraftanlage begonnen wurde.
Wie erwähnt, werden Verträge über 25 oder 30 Jahre mit Optionen auf weitere fünf Jahre geschlossen. Der Vertrag darf erst enden, wenn Windkraftanlage, Fundamente, Kabel und Weg entfernt worden sind. Dafür müssen natürlich Rücklagen gebildet werden, die eine sichere Beseitigung der Anlagen gewährleisten. Da die Rücklage angespart wird und somit erst nach einigen Jahren zur Verfügung steht, sollte für den Fall, dass die Betreibergesellschaft vorzeitig in Konkurs geht, ab Baubeginn eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft gestellt werden (beispielsweise 50 000 DM je 500 bis 600 kW-Anlage, mind. 80 000 DM für eine 1,5 MW-Anlage). [Die genannten Summen sind viel zu niedrig, siehe dazu die tatsächlichen Kosten unter Rückbau]
Bei größeren Flächen mit mehreren betroffenen Grundeigentümern ist es wichtig, dass sich alle betroffenen Grundeigentümer an einen Tisch setzen und gegenüber Interessenten gemeinsam auftreten. Nur so kann eine Fläche optimal zum Wohle aller Beteiligten verwertet werden. Der Pachterlös wird prozentual auf die Standorte der Anlagen sowie auf Gesamtfläche des Windparks verteilt. — Ein Grundstückseigentümer kann eine Anlage auf seiner Fläche ablehnen. Weiterhin kann er auf die Einhaltung der Mindestabstände (=Kipphöhe der Anlage) bestehen.
Manchmal wird auch die Gemeinde noch bedacht, da es ja immer zahlreiche Bewohner gibt, deren Landschaft verändert wird, die aber direkt keinen Nutzen aus der Windkraft ziehen. So kann die Akzeptanz in der Bevölkerung erhöht werden. Außerdem ist es gut, wenn den Dorfbewohnern finanzielle Beteiligungsmöglichkeiten angeboten werden.
Konkurrenz belebt auch hier das Geschäft. So sollte man sich grundsätzlich nicht nur auf einen Interessenten festlegen, sondern prüfen, ob nicht andere Interessenten noch größeres Interesse an der zur Verfügung stehenden Fläche haben. Flurstücke genau bezeichnen.
In den Verträgen müssen die Flurstücke genau bezeichnet werden.